Расчет стоимости объекта методами затратного подхода

Затратный подход

- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

· Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

· Расчет восстановительной стоимости нового здания.

В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

· метод сравнительной единицы;

· метод разбивки по компонентам;

· метод количественного обследования.

· Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости.

· Определение стоимости воспроизводства / замещения объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на величину накопленного износа.

· Суммирование полученных стоимостей воспроизводства / замещения и земельного участка для получения рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Затратный подход в отношении оцениваемого объекта не применялся, поскольку применение данного подхода целесообразно в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Затратный подход, по мнению Специалистов Оценщика, не может быть применен по отношению к рассматриваемому объекту в связи с тем, что объект оценки не представляет собой отдельно стоящее здание. Определение доли затрат в общей стоимости строительства жилого дома, приходящейся на оцениваемую квартиру приведет к большой погрешности при вычислениях. Также следует отметить, этот подход не отражает действительных рыночных цен на объекты недвижимости, поэтому даже при условии использования этого подхода в расчетах, при согласовании результатов ему бы был придан наименьший вес, что незначительно сказалось бы на результатах оценки.

Интересное из раздела

Предпринимательство особенности развития в современных условиях
Основой рыночной экономики любой страны является предпринимательство, проявляемое средними и малыми предприятиями. Предпринимательство способствует созданию благоприятных условий для практиче ...

Эффективность использования основных производственных средств
Целями данной курсовой работы является рассмотрение вопросов, связанных с эффективностью использования основных производственных средств. Основные средства являются неотъемлемой частью любого пред ...

Экономическое значение денег
Деньги стихийно выделились из массы товаров в результате развития товарообмена. На различных этапах исторического развития роль денег выполняли сначала товары, затем благородные металлы, чему спо ...