Расчет стоимости объекта методами затратного подхода
Затратный подход
- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
· Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
· Расчет восстановительной стоимости нового здания.
В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.
В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:
· метод сравнительной единицы;
· метод разбивки по компонентам;
· метод количественного обследования.
· Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости.
· Определение стоимости воспроизводства / замещения объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на величину накопленного износа.
· Суммирование полученных стоимостей воспроизводства / замещения и земельного участка для получения рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода
Затратный подход в отношении оцениваемого объекта не применялся, поскольку применение данного подхода целесообразно в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Затратный подход, по мнению Специалистов Оценщика, не может быть применен по отношению к рассматриваемому объекту в связи с тем, что объект оценки не представляет собой отдельно стоящее здание. Определение доли затрат в общей стоимости строительства жилого дома, приходящейся на оцениваемую квартиру приведет к большой погрешности при вычислениях. Также следует отметить, этот подход не отражает действительных рыночных цен на объекты недвижимости, поэтому даже при условии использования этого подхода в расчетах, при согласовании результатов ему бы был придан наименьший вес, что незначительно сказалось бы на результатах оценки.
Интересное из раздела
Предпринимательство особенности развития в современных условиях
Основой
рыночной экономики любой страны является предпринимательство, проявляемое
средними и малыми предприятиями. Предпринимательство способствует созданию
благоприятных условий для практиче ...
План развития предприятия
Планирование на строительном предприятии заключается в установлении целей
его деятельности на определенный период, путей их реализации и ресурсного
обеспечения. Оно предусматривает разработку комп ...
Экономический рост и эффективность экономики
Одной
из важнейших долгосрочных целей экономической политики правительства любой
страны является стимулирование экономического роста, поддержание его темпов на
стабильном и оптимальном уровне. Не ...