Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости
5. Физические характеристики
. Под физическими характеристиками объекта недвижимости подразумеваются размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.
Единицы сравнения
. Поскольку объекты часто различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемой собственностью можно столкнуться с большими сложностями; поэтому имеющиеся данные необходимо привести к общему знаменателю. Таким общим знаменателем может быть либо физическая единица (цена за кв. м.), либо экономическая.
Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.
Единицы сравнения земли:
цена за 1 га;
цена за сотку;
цена за 1 фронтальный метр:
цена за 1 кв. м.
Единицы сравнения застроенных участков:
цена за l кв. м. общей площади;
цена за 1 кв. м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
цена за 1 куб. м.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.
Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом:
ПОПРАВКИ
/ \
ПРОЦЕНТНЫЕ СТОИМОСТНЫЕ (денежные)
Процентные поправки
, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.
К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.
Стоимостные поправки
а)Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. По правка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.
К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.
б)Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения по использованию положительных или отрицательных поправок подобны рассуждениям в пункте "а".
К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).
Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:
методы, основанные на анализе парных продаж;
экспертные методы расчета и внесения поправок;
статистические методы.
Метод парных продаж
. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.
Экспертные методы расчета и внесения поправок
. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
При этом рассуждения сводятся к следующему:
. Объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:
X = 1.0 + 15% х 1.0 = 1.0 х (1 + 0.15) = 1.15
. Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится:
X = 1.0 - 15% x 1.0 = 1.0 x (1.0 - 0.15) = 0.85.
. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%. Цена аналога должна уменьшиться:
1.0 = X + 15% х X = Х(1 + 0.15), X = 1/0.87.
. Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:
Интересное из раздела
Экономическое обоснование создания нового предприятия на примере ОАО Альбион
Компания
ОАО "Альбион" давно и успешно занимается производством спортивных
луков и инвентаря для них. На сегодняшний день на территории России работает
160 специализированных магазинов ...
Предпринимательский риск его сущность, виды и особенности в России
Риск,
является неотделимой частью экономической жизни общества. Она сопровождает все
сферы деятельности организации, которая работает в условиях рынка. Поэтому,
главным критерием нормальной деяте ...
Экономическое развитие ведущих стран мира на рубеже XIX-XX вв. компаративистский анализ
Конец
XIX - начало XX
в. важный период в экономическом развитии ведущих стран мира. Это время второй
технологической революции. Произошло ускорение научно-технического прогресса.
Кардинально изм ...