Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения - определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Как видно из приведенных определений, более предпочтительным является расчет стоимости "воспроизводства", поскольку в противном случае рассчитываются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

С другой стороны, выбор расчета стоимости "замещения" может быть также обоснованным по причине имеющегося у оцениваемого здания признаков прежде всего функционального износа, что не может не снижать коммерческую привлекательность для потенциального покупателя. В общем случае выбор между стоимостью "воспроизводства" и стоимостью "замещения" зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансовой стоимости (большей частью актуальна для активной части основных фондов). Согласно теории оценочных стоимостей ПВС относится к блоку оценочных стоимостей "в пользовании".

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты

это затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

заработную плату рабочих;

стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;

стоимость коммунальных услуг;

стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты

- это расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

стоимость инвестиций в землю;

гонорары проектно-сметным организациям;

маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

К косвенным расходам относят и накладные расходы.

Накладные расходы - денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Прибыль застройщика (инвестора) - представляет собой предпринимательский доход, отражающий вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

Интересное из раздела

Оценка стоимости ОАО Стройтрансгаз
Оценка стоимости бизнеса - сложный и многогранный процесс, без которого не проводится ни одна сделка при реорганизации, слиянии и поглощении, ликвидации предприятия, купли-продажи бизнеса и части ...

Особенности функционирования валютного рынка в России
Экономикa любого госyдaрствa не может сyществовaть без рaзвитого финaнсового рынкa. Состaвной чaстью финaнсового рынкa является вaлютный рынок. Вaлютный рынок - это сферa экономических отношений, ...

Предпринимательский риск его сущность, виды и особенности в России
Риск, является неотделимой частью экономической жизни общества. Она сопровождает все сферы деятельности организации, которая работает в условиях рынка. Поэтому, главным критерием нормальной деяте ...