Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения - определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Как видно из приведенных определений, более предпочтительным является расчет стоимости "воспроизводства", поскольку в противном случае рассчитываются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

С другой стороны, выбор расчета стоимости "замещения" может быть также обоснованным по причине имеющегося у оцениваемого здания признаков прежде всего функционального износа, что не может не снижать коммерческую привлекательность для потенциального покупателя. В общем случае выбор между стоимостью "воспроизводства" и стоимостью "замещения" зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансовой стоимости (большей частью актуальна для активной части основных фондов). Согласно теории оценочных стоимостей ПВС относится к блоку оценочных стоимостей "в пользовании".

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты

это затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

заработную плату рабочих;

стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;

стоимость коммунальных услуг;

стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты

- это расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

стоимость инвестиций в землю;

гонорары проектно-сметным организациям;

маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

К косвенным расходам относят и накладные расходы.

Накладные расходы - денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Прибыль застройщика (инвестора) - представляет собой предпринимательский доход, отражающий вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

Интересное из раздела

Оценка эффективности мер финансовой поддержки субъектов малого предпринимательства на муниципальном уровне
В ряде научных работ под малым предпринимательством понимается деятельность, осуществляемая относительно небольшой группой лиц, или предприятия, управляемые одним собственником. Отечественные псих ...

Оффшорные зоны
Целесообразность создания оффшорных зон на территории отдельных стран или регионов в настоящее время неоспорима. Эти зоны привлекают предпринимателей всех рангов, прежде всего благоприятным налог ...

Предварительное технико-экономическое обоснование организации спортивного клуба
В наше время всё больше и больше людей готовы следить за своим здоровьем и многие готовы платить за комфорт и эффективные занятия по улучшению своего физического состояния. Ведь всем хочется выгл ...