Оценка методом капитализации доходов

Для оценки стоимости объекта используем метод дисконтирования денежного потока, так как он более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов, таким, как оцениваемый, используемый в качестве жилого помещения.

Доходом от объекта оценки будем считать сумму месячной арендной платы при условии сдачи объекта сроком на пять лет, которая составляет в среднем 8000 руб. без учета суммы расходов на коммунальное обслуживание кроме платы за отопление, домофон и содержание и ремонт жилья. В связи с инфляцией и быстрым ростом цен на аренду квартир принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 30%, 25% в год в течение второго и третьего года и на 20%, 15% в течение четвертого и пятого годов.[7]

Расходами на содержание объекта оценки принимаем часть коммунальных платежей, представленных в Таблице 4 и налог на имущество в размере 2,2% от остаточной стоимости объекта. Принимаем, что расходы на оплату услуг ЖКХ будут расти в среднем на 10% в год. Отметим, что ремонта производить не требуется.

Таблица 3 - Расходы на содержание жилья в 2012году

Вид услуги

База оплаты

Начислено, руб.

Льгота, руб.

Перерасчет. руб.

К оплате, руб.

Содержание и ремонт жилья

Кв.м.

1169,01

-

-

1169,01

Отопление

597,28

-

-

597,28

Домофон

квартира

20

-

-

20

Всего

1786,29

-

-

1786,29

К оплате

1786,29

Размер ставки дисконта примем равным 10% согласно данным высоконадежных банков РФ.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (Таблица 5).

Таблица 5 - Расчет стоимости объекта недвижимости методом капитализации

Наименование показателя

Единица измерения

Год

 

1

2

3

4

5

6

Арендная плата за месяц

руб.

8 000,00р.

           

Арендная плата за год

Руб.

 

96 000,00р.

124 800,00р.

156 000,00р.

187 200,00р.

215 280,00р.

236 808,00р.

Увеличение арендной платы в год

%/год

 

30%

25%

20%

15%

10%

 

Расходы на содержание жилья

руб./год

 

21 435,48р

23 579,03р.

25 936,93р.

28 530,62р.

31 383,69р.

 

Изменение расходов на содержание жилья в год

%/год

 

10%

10%

10%

10%

10%

 

Налог на имущество

руб./год

 

1 588,13р.

1746,9375

1921,63125

2113,794375

2325,173813

 

Чистый операционный доход

руб./год

 

72 976,40р.

99 474,03р.

128 141,44р.

156 555,58р.

181 571,14р.

 

Процент по депозиту

%

 

10%

10%

10%

10%

10%

 

Стоимость единицы

   

0,953462589

0,866784172

0,787985611

0,716350555

0,651227778

 

Текущая стоимость денежных потоков

руб.

 

69 580,26р.

86 222,52р.

100 973,61р.

112 148,68р.

118 244,17р.

 

Текущая стоимость будущих потоков

руб.

           

487 169,24р

Стоимость реверсии

руб.

           

6 397 452,28р

Рыночная стоимость объекта

руб.

           

6 884 621,52р

Перейти на страницу: 1 2

Интересное из раздела

Оценка уровня жизни населения Владимирской области на основе данных статистики за 2012 год
В настоящее время совершается множество социально-экономических преобразований, направленных изначально на улучшение жизни общества и повышающих уровень жизни населения. Помимо доходов на душу на ...

Открытие цеха по производству спецодежды
Долгое время (на предприятиях СССР) требования к спецодежде, нормы выдачи и распределение средств индивидуальной защиты строго регламентировались. 90-е годы не только принесли с собой небывалое ра ...

Оценка состояния и развития материально-технической базы заготовок ЧУП Гомелькоопвторресурсы
В системе потребительской кооперации Республики Беларусь заготовительная отрасль является второй по значимости после торговли. Это составная часть народнохозяйственного агропромышленного комплекс ...

 

Go to top