Оценка методом капитализации доходов

Для оценки стоимости объекта используем метод дисконтирования денежного потока, так как он более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов, таким, как оцениваемый, используемый в качестве жилого помещения.

Доходом от объекта оценки будем считать сумму месячной арендной платы при условии сдачи объекта сроком на пять лет, которая составляет в среднем 8000 руб. без учета суммы расходов на коммунальное обслуживание кроме платы за отопление, домофон и содержание и ремонт жилья. В связи с инфляцией и быстрым ростом цен на аренду квартир принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 30%, 25% в год в течение второго и третьего года и на 20%, 15% в течение четвертого и пятого годов.[7]

Расходами на содержание объекта оценки принимаем часть коммунальных платежей, представленных в Таблице 4 и налог на имущество в размере 2,2% от остаточной стоимости объекта. Принимаем, что расходы на оплату услуг ЖКХ будут расти в среднем на 10% в год. Отметим, что ремонта производить не требуется.

Таблица 3 - Расходы на содержание жилья в 2012году

Вид услуги

База оплаты

Начислено, руб.

Льгота, руб.

Перерасчет. руб.

К оплате, руб.

Содержание и ремонт жилья

Кв.м.

1169,01

-

-

1169,01

Отопление

597,28

-

-

597,28

Домофон

квартира

20

-

-

20

Всего

1786,29

-

-

1786,29

К оплате

1786,29

Размер ставки дисконта примем равным 10% согласно данным высоконадежных банков РФ.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (Таблица 5).

Таблица 5 - Расчет стоимости объекта недвижимости методом капитализации

Наименование показателя

Единица измерения

Год

 

1

2

3

4

5

6

Арендная плата за месяц

руб.

8 000,00р.

           

Арендная плата за год

Руб.

 

96 000,00р.

124 800,00р.

156 000,00р.

187 200,00р.

215 280,00р.

236 808,00р.

Увеличение арендной платы в год

%/год

 

30%

25%

20%

15%

10%

 

Расходы на содержание жилья

руб./год

 

21 435,48р

23 579,03р.

25 936,93р.

28 530,62р.

31 383,69р.

 

Изменение расходов на содержание жилья в год

%/год

 

10%

10%

10%

10%

10%

 

Налог на имущество

руб./год

 

1 588,13р.

1746,9375

1921,63125

2113,794375

2325,173813

 

Чистый операционный доход

руб./год

 

72 976,40р.

99 474,03р.

128 141,44р.

156 555,58р.

181 571,14р.

 

Процент по депозиту

%

 

10%

10%

10%

10%

10%

 

Стоимость единицы

   

0,953462589

0,866784172

0,787985611

0,716350555

0,651227778

 

Текущая стоимость денежных потоков

руб.

 

69 580,26р.

86 222,52р.

100 973,61р.

112 148,68р.

118 244,17р.

 

Текущая стоимость будущих потоков

руб.

           

487 169,24р

Стоимость реверсии

руб.

           

6 397 452,28р

Рыночная стоимость объекта

руб.

           

6 884 621,52р

Перейти на страницу: 1 2

Интересное из раздела

Особенности функционирования валютного рынка в России
Экономикa любого госyдaрствa не может сyществовaть без рaзвитого финaнсового рынкa. Состaвной чaстью финaнсового рынкa является вaлютный рынок. Вaлютный рынок - это сферa экономических отношений, ...

Особенности формирования и структура государственного бюджета
Важную роль в жизни государства играет бюджет. Государственный бюджет - это используемый правительством денежный фонд для финансирования своей деятельности, с помощью которого государство влияет н ...

Экономическое обоснование эффективности организации работ по обслуживанию клиентов в салоне Ангел
Визит в салон красоты становится привычным делом для россиян. Существующие сейчас типы парикмахерских салонов четко разделяются по ценам, уровню услуг и клиентам. Наиболее распространенным являетс ...

 

Go to top