Общие методы оценки жилой недвижимости

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его осмотра. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу со специалистами технических служб, ответственными за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, дата текущего и капитального ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия были осуществлены для ликвидации последствий.

Осмотр объекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое состояние. Необходимо отметить в отчёте, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатируемом, на консервации, охраняется ли объект, действуют ли основные системы инженерного оборудования. При осмотре проводится фотографирование всего объекта, а также повреждений и дефектов, например, трещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях, провалов грунта и т.д.

Для определения рыночной стоимости объекта (в случае застроенного земельного участка) необходимо использовать техническую документацию.

Одной из целей осмотра является проверка соответствия объектов, указанных в технической документации реальной ситуации на участке.

· Описание района, земельного участка и оцениваемого строения - обязательная часть при оценки недвижимости. Основной целью данного описания является, в первую очередь, выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта.

В настоящие время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания (табл. 1)

Таблица 1 - Описание объектов недвижимого имущества

Элементы описания

Характеристика

Общие положения:

1

Назначение объекта недвижимого имущества (сегмент рынка)

Жилая, коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная, специальная недвижимость Рынок земельных участков, рынок жилых помещений, рынок коммерческой недвижимости, рынок производственных помещений

2

Текущее (существующее) использование

Магазин; офис; склад; кафе; ресторан; гостиница; банк; производственное здание; индивидуальный жилой дом; квартира; сезонный дом (садовый домик) многоквартирный дом и т.п.

3

Населенный пункт

4

Адрес

5

Время до центра на общественном транспорте

6

Время до центра на личном транспорте

7

Расстояние до остановок общественного транспорта

8

Ближайший город

9

Расстояние до ближайшего города

10

Расстояние до ближайшей автомагистрали

11

Расстояние до ж/д станции

12

Ближайшие окружение

13

Границы окружения

14

Типичное использование окружения

Жильё; административные; коммерческие; промышленные; смешанные

15

Основной тип застройки

Уличная; плотная с разрывами; отдельно стоящее здание; микрорайон

16

Плотность застройки

Менее 25%; 25-75%; свыше 75%;

17

Этажность застройки

Многоэтажная; малоэтажная; смешанная

18

Социальная инфраструктура (выбор нескольких значений)

Наличие рабочих мест; учебные заведения; предприятия торговли; медицинские учреждения; предприятия общественного питания; предприятия бытового обслуживания; зоны отдыха; спортивные сооружения; иное

19

Благоустройство территорий

Зелённые насаждения; детские площадки; гаражи; автостоянки; освещение; тротуары

Юридическое описание:

20

Оцениваемые права

Право собственности; право аренды или другие права; ограничения оцениваемых прав (сервитуты, сроки аренды)

21

Наличие договоров аренды или субаренды

Привести детали договоров аренды или субаренды: сроки аренды, арендная плата, арендная плата, случаи изменения условий договора, условия прекращения договора

22

Финансовые обязательства, связанные с объектом недвижимого имущества

Финансовые соглашения о кредитовании объекта недвижимости, находящегося в состоянии развития

Планы и требования законодательства:

23

Генеральный план развития населённого пункта

Позволяет определить функциональную зону, в которой расположен объект оценки, а также прогнозировать развитие территории: строительство магистралей, автомобильных дорог и т.п.

Неблагоприятные факторы окружающей среды:

24

Использование опасных материалов и технологий

Описание

25

Наличие строений, возведённых без разрешения на строительство, не соответствующих существующим строительным нормам и стандартам. Наличие высоковольтных линий передач вблизи от объекта недвижимости, что может рассматриваться участниками рынка недвижимости как опасность для здоровья

Описание

Земельный участок:

26

Площадь участка

27

Зона

Производственная; зона исторической застройки; селитебная, ландшафтно-рекреационная

28

Сервитуты

29

Форма

Прямоугольная; квадратная; неправильная; многоугольная; иное

30

Топография

Ровное место; пологий склон; крутой склон; иное

31

Состояние участка

Не разработан; расчищен и спланирован; разработан; имеются посадки; иные условия

32

Неблагоприятные условия окружающей среды

Возможно затопление; близость оврагов; низкая несущая способность грунта; близость залегания грунтовых вод; возможны оползни; сейсмичность (баллов); иное

33

Транспортная доступность участка (выбор нескольких значений)

Общественный транспорт; главная автодорога; второстепенная автодорога; пересечение главной дороги; пересечение второстепенной дороги; пересечение главной и второстепенной дороги; ж/д переезд (станция)

34

Качество дорог

С твёрдым покрытием, грунтовая

35

Состояние дорог

Хорошее (ремонт не требуется); удовлетворительное (требуется ремонт); плохое (требуется капремонт); строятся

36

Доступные инженерные коммуникации

Электрические сети; водопровод; сети канализации; газопровод; теплотрасса; телефонная сеть

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5

Интересное из раздела

Оценка эффективности мер финансовой поддержки субъектов малого предпринимательства на муниципальном уровне
В ряде научных работ под малым предпринимательством понимается деятельность, осуществляемая относительно небольшой группой лиц, или предприятия, управляемые одним собственником. Отечественные псих ...

Экономическое развитие ведущих стран мира на рубеже XIX-XX вв. компаративистский анализ
Конец XIX - начало XX в. важный период в экономическом развитии ведущих стран мира. Это время второй технологической революции. Произошло ускорение научно-технического прогресса. Кардинально изм ...

Экспортно-ориентированная модель экономики Китая
Расширение «внешней открытости» с начала преобразований в Китае неизменно являлось его государственной стратегией. Но первоначально не указывалось, должна ли политика развития внешне-экономическо ...

 

Go to top