Определение стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход-это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

. рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

. установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

. определить предпринимательский доход;

. установить величину накопленного износа;

. рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.

При определении стоимости будем пользоваться относительными показателями, отражающими стоимость затрат на строительство объектов жилого фонда. Таким относительным показателем может являться расчетная стоимость 1 м2 общей площади жилых домов по объектам представителям. Расчётная стоимость 1м2 общей площади составляла 24000.

Таким образом, стоимость 1м2 общей площади вновь возведенного жилья, принимаемая в расчётах, равна 24000 руб.

Общая площадь квартиры - 49.8 м2. На основании этого расчётная восстановительная стоимость квартиры: 24000*49,8=1195200

Таблица 2.1

Наименование коэффициента

Имеет (+) / не имеет (-)

Факт

Справочно

ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА

СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА

1.02

а)социальные услуги удалены

-

0,95

б)частичное присутствие

+

1

в)присутствие всех социальных услуг

-

1,02

УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА

0.98

а)удаленные от центра районы

+

0,98

б)районы, примыкающие к центру

-

1,02

в)центр

-

1,02

ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ

1.00

а)трамвай

-

1

б)троллейбус

-

1

в)автобус

+

1

г)все виды транспорта

-

1,1

РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м

1.02

а)далее 500

-

0,984

б)в пределах 500

+

1

в)в пределах 100

-

1,02

Характеристика дома

ГОД ПОСТРОЙКИ, лет

0.83

а) более 25

+

0,83

б) 15-25

-

0,87

в) 10-15

-

0,9

МАТЕРИАЛ СТЕН

1.08

а) деревянный

-

0,9

б) панельный (крупноблочный)

-

1

в) панельный утеплённый

-

1,08

г) кирпич

+

1,1

ОТОПЛЕНИЕ

1.00

а) центральное

+

1

б) печное

-

0,95

ВОДОСНАБЖЕНИЕ

1.00

а) центральное

+

1

б) уличная колонка

-

0,95

ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ

1.06

а) центральное

+

1,06

б) титан

-

1

в) колонка

-

1,034

г) центральное и колонка

-

1,13

КАНАЛИЗАЦИЯ

1.00

а) внутренняя

+

1

б) уборная

-

0,9

ЭТАЖ

1.00

а) подвальный

-

0,85

б) цокольный

-

0,87

в) первый

-

0,9

г) с 3-го по 6-й этажи девятиэтажного

-

1,02

д) 2-й и 3-й этажи пятиэтажного

-

1,02

е) 1-й и 2-й этажи двухэтажного

+

1

ПЛАНИРОВКА КОМНАТ

1.00

а) смежные

-

0,967

б) изолированные

-

1,0367

в) смешанные

+

1

ВЫСОТА ПОТОЛКА, м

1.04

а) до 2,5

-

0,97

б) 2,5

+

1

в) до 3,0

-

1,04

г) свыше 3,0

-

1,05

ПЛОЩАДЬ КУХНИ, м2

1.03

а) до 5,0

+

0,95

б) до 8,0

-

1

в) свыше 8,0

-

1,03

САН. УЗЕЛ

1.01

а) смежный

-

0,98

б) раздельный

+

1,01

БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ

0,97

а) отсутствие балкона (лоджии)

+

0,97

б) сушилка, балкон

-

1,01

в) лоджия 3,0 м

-

1,01

г) лоджия 6,0 м

-

1,03

д) лоджия 9,0 м

-

1,05

е) две лоджии

_

1,1

ВХОДНЫЕ ДВЕРИ

0,95

а) деревянные

-

0,95

б) дерматин, утепленные

-

1

в) металлические

+

1,02

г) двойные

-

1,01

НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА

1,01

а) есть

+

1,01

б) нет

-

1

ОКНА ВЫХОДЯТ

1,01

а) на улицу

-

0,95

б) во двор

+

1

в) на улицу и двор

-

1,01

ПОЛЫ

1,05

а) доски

-

1

б) линолеум

+

1,01

в) паркет

-

1,1

г) ковровое покрытие

-

1,05

СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ

1,00

а) хорошее

+

1

б) отличное

-

1,03

в) новая

-

1,02

г) нужен капитальный ремонт

-

0,9

д) нужен косметический ремонт

-

0,95

Итоговый коэффициент

1,00

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Интересное из раздела

Оценка объекта недвижимости
Основные положения Задание на оценку Содержание задания на оценку представлено в соответствии с п. 17 ФСО №1, и соответствует заданию на оценку, приведенному в Договоре на прове ...

Открытие ресторана
Резюме бизнес-плана Представленный бизнес-план ресторана. Ресторан относится к разряду ресторанов эконом-класса средним счетом 800 рублей. Уникальным конкурентным преимуществом является ее ку ...

Оценка основных средств предприятия. Виды оценок
Основные средства формируют основную составляющую материально-технической базы предприятия, определяют ее производственную мощность и играют важную роль в осуществлении ведущих направлений его дея ...

 

Go to top