Определение стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход-это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

. рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

. установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

. определить предпринимательский доход;

. установить величину накопленного износа;

. рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.

При определении стоимости будем пользоваться относительными показателями, отражающими стоимость затрат на строительство объектов жилого фонда. Таким относительным показателем может являться расчетная стоимость 1 м2 общей площади жилых домов по объектам представителям. Расчётная стоимость 1м2 общей площади составляла 24000.

Таким образом, стоимость 1м2 общей площади вновь возведенного жилья, принимаемая в расчётах, равна 24000 руб.

Общая площадь квартиры - 49.8 м2. На основании этого расчётная восстановительная стоимость квартиры: 24000*49,8=1195200

Таблица 2.1

Интересное из раздела

Открытое акционерное общество Дом
Бизнес-план - это документ, содержащий основные аспекты будущего коммерческого начинания. В нем анализируются проблемы, с которыми предприниматель может встретиться, а также определяются способы ...

Особенности функционирования отдельных организационных форм общества с ограниченной ответственностью
Общество - юридическое лицо, создающееся по соглашению граждан или юридических лиц путем объединения их капиталов в целях осуществления хозяйственной деятельности. Современная экономика, базир ...

Оценка основных средств предприятия. Виды оценок
Основные средства формируют основную составляющую материально-технической базы предприятия, определяют ее производственную мощность и играют важную роль в осуществлении ведущих направлений его дея ...