Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости.

. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению, например, с акциями и другими ценными бумагами. Поправка на неликвидность есть, по сути, поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.

Компенсация за инвестиционный менеджмент

. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Ставка возмещения капитала

. Величина, равная единице, деленной на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала, основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Определение рисков для оцениваемого предприятия [15]

Риски

Вероятный интервал

Характеристика оцениваемого предприятия

Значение

Качество управления

0-5%

Управление стабильное. Частично создан резерв кадров. Результаты управления недостаточны

3%

Размер компании

0-5%

Компания среднего размера

2,5%

Финансовая структура (источники финансирования)

0-5%

93% имущества в основных средствах

5%

Товарная и территориальная диверсификация

0-5%

Ниже среднего уровня

3,5%

Диверсифицированность клиентуры

0-5%

Средний уровень

3%

Прогнозируемость прибылей

0-5%

Организация убыточна

5%

Состояние сырьевой базы, поставщиков

0-5%

Падение производства

4,5%

Прочие риски

0-5%

Низкая ликвидность и платежеспособность

5%

Итого:

31,5%

Следует сказать, что значения составляющих общей ставки капитализации для различных видов недвижимости неодинаковы.

Метод связанных инвестиций.

Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.

Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал.

Кредиторы должны предусматривать получение конкурентной процентной ставки, соизмеримой с предполагаемым риском капиталовложений (в противном случае они не будут предоставлять кредит), а также погашение основной суммы кредита на основе периодических амортизационных выплат.

Аналогично инвесторы собственного капитала должны предполагать получение конкурентных наличных доходов на вложенные средства, соизмеримые с ожидаемым риском, иначе они вложат свои деньги в другой проект.

Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7

Интересное из раздела

Предпринимательство особенности развития в современных условиях
Основой рыночной экономики любой страны является предпринимательство, проявляемое средними и малыми предприятиями. Предпринимательство способствует созданию благоприятных условий для практиче ...

Экспортно-ориентированная модель экономики Китая
Расширение «внешней открытости» с начала преобразований в Китае неизменно являлось его государственной стратегией. Но первоначально не указывалось, должна ли политика развития внешне-экономическо ...

Экономическое основание и выбор конфигурации автоматизированного рабочего места
Автоматизированное рабочее место - индивидуальный комплекс технических и программных средств, предназначенный для автоматизации профессионального труда специалиста и обеспечивающий подготовку, ре ...

 

Go to top