Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости.
. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению, например, с акциями и другими ценными бумагами. Поправка на неликвидность есть, по сути, поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.
Компенсация за инвестиционный менеджмент
. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.
Ставка возмещения капитала
. Величина, равная единице, деленной на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала, основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.
Определение рисков для оцениваемого предприятия [15]
|
Риски |
Вероятный интервал |
Характеристика оцениваемого предприятия |
Значение |
|
Качество управления |
0-5% |
Управление стабильное. Частично создан резерв кадров. Результаты управления недостаточны |
3% |
|
Размер компании |
0-5% |
Компания среднего размера |
2,5% |
|
Финансовая структура (источники финансирования) |
0-5% |
93% имущества в основных средствах |
5% |
|
Товарная и территориальная диверсификация |
0-5% |
Ниже среднего уровня |
3,5% |
|
Диверсифицированность клиентуры |
0-5% |
Средний уровень |
3% |
|
Прогнозируемость прибылей |
0-5% |
Организация убыточна |
5% |
|
Состояние сырьевой базы, поставщиков |
0-5% |
Падение производства |
4,5% |
|
Прочие риски |
0-5% |
Низкая ликвидность и платежеспособность |
5% |
|
Итого: |
31,5% |
Следует сказать, что значения составляющих общей ставки капитализации для различных видов недвижимости неодинаковы.
Метод связанных инвестиций.
Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.
Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал.
Кредиторы должны предусматривать получение конкурентной процентной ставки, соизмеримой с предполагаемым риском капиталовложений (в противном случае они не будут предоставлять кредит), а также погашение основной суммы кредита на основе периодических амортизационных выплат.
Аналогично инвесторы собственного капитала должны предполагать получение конкурентных наличных доходов на вложенные средства, соизмеримые с ожидаемым риском, иначе они вложат свои деньги в другой проект.
Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:
Интересное из раздела
Экономическое обоснование создания нового предприятия на примере ОАО Альбион
Компания
ОАО "Альбион" давно и успешно занимается производством спортивных
луков и инвентаря для них. На сегодняшний день на территории России работает
160 специализированных магазинов ...
Экономический рост и проблемы устойчивого развития зарубежный и отечественные подходы
Теория
экономического роста является одним из наиболее сложных разделов экономической
науки, посвященной исследованию рыночного хозяйства.
В
современной экономической теории по экономическим р ...
Экономическое развитие ведущих стран мира на рубеже XIX-XX вв. компаративистский анализ
Конец
XIX - начало XX
в. важный период в экономическом развитии ведущих стран мира. Это время второй
технологической революции. Произошло ускорение научно-технического прогресса.
Кардинально изм ...