Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости.

Стоимость перепродажи может быть рассчитана на основе прогнозирования потока дохода в постпрогнозный период с использованием базовой формулы капитализации.

Расчет ставки дисконта. Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой для выплачивания в будущем.

Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов.

Риск оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов.

Общий риск представляет собой сумму всех рисков, связанных с принятием инвестиционного решения.

Различают систематический (рыночный) и несистематический (специфический) риск.

Систематические риски:

Общая политическая ситуация;

Общая экономическая ситуация;

Изменение законодательства;

Увеличение числа конкурирующих объектов.

Несистематические риски:

Менеджмент;

Неполучение арендных платежей;

Износ зданий;

Чрезвычайные ситуации;

Юридическая некомпетентность.

По мере повышения степени риска инвестиций увеличивается норма дохода.

При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом.

За основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на неликвидность. С учетом особенностей объекта недвижимости оценщик может вносить дополнительные поправки.

Заключительный этап расчета ставки дисконта - поправка на неликвилность.

При дисконтировании денежных потоков и будущей стоимости реверсии могут использоваться различные ставки дисконта.

Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента.

Дисконтирование основано на использовании формулы сложного процента.

PV=FV/(1+r)n=[1/(1+r)n]*FV

где PV - текущая стоимость;- будущая стоимость;- ставка дисконта;- число периодов;

/(1+r)n - фактор текущей стоимости.

Таким образом, для расчета текущей стоимости денежных потоков и стоимости предполагаемой перепродажи, необходимо значение будущих стоимостей умножить на соответствующие значения фактора текущей стоимости по следующим характеристикам:

число периодов;

ставка %.

Интересное из раздела

Оценка финансового состояния организации и разработка мероприятий по его стабилизации
Целью моей работы является анализ и оценка финансового состояния предприятия и на основе выявленных результатов - составление мероприятий по его улучшению. Финансовое состояние предприятия мож ...

Открытие цеха по производству спецодежды
Долгое время (на предприятиях СССР) требования к спецодежде, нормы выдачи и распределение средств индивидуальной защиты строго регламентировались. 90-е годы не только принесли с собой небывалое ра ...

Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры
Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки - спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночн ...