Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости.
Стоимость перепродажи может быть рассчитана на основе прогнозирования потока дохода в постпрогнозный период с использованием базовой формулы капитализации.
Расчет ставки дисконта. Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой для выплачивания в будущем.
Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов.
Риск оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов.
Общий риск представляет собой сумму всех рисков, связанных с принятием инвестиционного решения.
Различают систематический (рыночный) и несистематический (специфический) риск.
Систематические риски:
Общая политическая ситуация;
Общая экономическая ситуация;
Изменение законодательства;
Увеличение числа конкурирующих объектов.
Несистематические риски:
Менеджмент;
Неполучение арендных платежей;
Износ зданий;
Чрезвычайные ситуации;
Юридическая некомпетентность.
По мере повышения степени риска инвестиций увеличивается норма дохода.
При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом.
За основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на неликвидность. С учетом особенностей объекта недвижимости оценщик может вносить дополнительные поправки.
Заключительный этап расчета ставки дисконта - поправка на неликвилность.
При дисконтировании денежных потоков и будущей стоимости реверсии могут использоваться различные ставки дисконта.
Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента.
Дисконтирование основано на использовании формулы сложного процента.
PV=FV/(1+r)n=[1/(1+r)n]*FV
где PV - текущая стоимость;- будущая стоимость;- ставка дисконта;- число периодов;
/(1+r)n - фактор текущей стоимости.
Таким образом, для расчета текущей стоимости денежных потоков и стоимости предполагаемой перепродажи, необходимо значение будущих стоимостей умножить на соответствующие значения фактора текущей стоимости по следующим характеристикам:
число периодов;
ставка %.
Интересное из раздела
Оценка объекта недвижимости
Основные положения
Задание на оценку
Содержание
задания на оценку представлено в соответствии с п. 17 ФСО №1, и соответствует
заданию на оценку, приведенному в Договоре на прове ...
Экономическое обоснование эффективности организации работ по обслуживанию клиентов в салоне Ангел
Визит в салон красоты становится привычным делом для россиян.
Существующие сейчас типы парикмахерских салонов четко разделяются по ценам,
уровню услуг и клиентам. Наиболее распространенным являетс ...
Оффшорные зоны и их роль в международных операциях компании
На сегодняшний день, государство это сформированный институт и его
наличие предполагает существование налогов. А там где существуют налоги,
появляется способ их избежать. И этот способ - оффшорные ...