Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости.
Стоимость перепродажи может быть рассчитана на основе прогнозирования потока дохода в постпрогнозный период с использованием базовой формулы капитализации.
Расчет ставки дисконта. Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой для выплачивания в будущем.
Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов.
Риск оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов.
Общий риск представляет собой сумму всех рисков, связанных с принятием инвестиционного решения.
Различают систематический (рыночный) и несистематический (специфический) риск.
Систематические риски:
Общая политическая ситуация;
Общая экономическая ситуация;
Изменение законодательства;
Увеличение числа конкурирующих объектов.
Несистематические риски:
Менеджмент;
Неполучение арендных платежей;
Износ зданий;
Чрезвычайные ситуации;
Юридическая некомпетентность.
По мере повышения степени риска инвестиций увеличивается норма дохода.
При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом.
За основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на неликвидность. С учетом особенностей объекта недвижимости оценщик может вносить дополнительные поправки.
Заключительный этап расчета ставки дисконта - поправка на неликвилность.
При дисконтировании денежных потоков и будущей стоимости реверсии могут использоваться различные ставки дисконта.
Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента.
Дисконтирование основано на использовании формулы сложного процента.
PV=FV/(1+r)n=[1/(1+r)n]*FV
где PV - текущая стоимость;- будущая стоимость;- ставка дисконта;- число периодов;
/(1+r)n - фактор текущей стоимости.
Таким образом, для расчета текущей стоимости денежных потоков и стоимости предполагаемой перепродажи, необходимо значение будущих стоимостей умножить на соответствующие значения фактора текущей стоимости по следующим характеристикам:
число периодов;
ставка %.
Интересное из раздела
Оценка уровня производительности труда и поиск путей ее повышения на предприятии (на примере ОАО МСК Серышевский)
Производительность
труда - основной показатель экономической эффективности производства отрасли и
каждого предприятия. Выявление резервов и путей повышения производительности
труда должно опирать ...
Особенности функционирования отдельных организационных форм общества с ограниченной ответственностью
Общество - юридическое лицо, создающееся по соглашению граждан или
юридических лиц путем объединения их капиталов в целях осуществления
хозяйственной деятельности.
Современная экономика, базир ...
Предпринимательская деятельность в сфере здравоохранения
предпринимательство учреждение здравоохранение
В
условиях реформирования законодательства становятся все более актуальными
вопросы правового положения субъектов в области здравоохранения и
соверше ...