Определение стоимости недвижимости сравнительным подходом

оценка недвижимость рынок жилой

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

· Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

· Выбор параметров сравнения.

· Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.

· Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

При оценке рыночной стоимости объекта, путем сравнения с объектами-аналогами, мы применяли формулу:

V=(Сед*Кед)*Ппр

где, V-цена объекта; Сед*Кед-цена продажи аналога до учета поправки; Ппр-величина процентной поправки.

Таблица 2.4

Сравнение продаж двух трехкомнатных квартир бизнес-класса в п. Шушенское.

Параметры

Объект 1

Объект 2

Местоположение

2 мкрн

5 мкрн

Площадь, м 2

80,0

76,4

Строительный материал

кирпич

кирпич

Наличие коммуникаций

Все

Все

Дополнительные условия

балкон

лоджия

Цена продажи, тыс. руб.

2200,0

2150,0

Все характеристики сопоставимы. Единственное отличие - площадь в объекте №2 меньше на 3,6 кв.м , которую рынок оценивает в 50 тыс. руб.

Однако между двумя продажами гораздо больше различий. В Таких случаях поправки должны вносится по каждом из различий.

Последняя оставшаяся разница цен продаж после внесения всех остальных поправок соотносится с элементом, для которого определяется величина поправки.

Таблица 2.5

Сравнение продаж трехкомнатных квартир расположенных в одном районе поселка (2мкрн)

Параметры

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Общая площадь, м2

64,0

68,0

62,0

Строительный материал

кирпич

кирпич

кирпич

Площадь кухни, м2

9,0

9,0

8,1

Наличие лоджии

+

+

+

Наличие телефона

+

+

+

Цена продажи, тыс. руб.

1600,0

1650,0

1500,0

Перейти на страницу: 1 2

Интересное из раздела

Оценка стоимости предприятия
Оценка бизнеса позволяет оценить рыночную стоимость собственного (уставного) капитала закрытых предприятий или открытых акционерных обществ с недостаточно ликвидными акциями во многих других случа ...

Оценка эффективности мер финансовой поддержки субъектов малого предпринимательства на муниципальном уровне
В ряде научных работ под малым предпринимательством понимается деятельность, осуществляемая относительно небольшой группой лиц, или предприятия, управляемые одним собственником. Отечественные псих ...

Предварительное технико-экономическое обоснование организации спортивного клуба
В наше время всё больше и больше людей готовы следить за своим здоровьем и многие готовы платить за комфорт и эффективные занятия по улучшению своего физического состояния. Ведь всем хочется выгл ...

 

Go to top