Расчет стоимости объекта методами сравнительного подхода

Путем внесения корректировок в стоимость объектов аналогов рассчитывается скорректированная стоимость продажи. Итоговая стоимость за объект оценки определяется как средневзвешенная величина скорректированных цен продажи аналогов. Расчет весов осуществляется следующим способом:

. рассчитывается величина обратная отношению абсолютных величин корректировок по n-ому аналогу к первоначальной цене продажи n-ого аналога.

. находится сумма значений, определяемых в 1 пункте по всем аналогам.

. вес каждого аналога определяется как отношение величины показателя каждого аналога, рассчитанного в п.1 к величине показателя, рассчитанного по пункту 2.

Таким образом, чем меньше общая величина корректировок, вносимых в цену продажи объекта аналога, тем больше будет удельный вес данного аналога.

Дополнительно рассчитывается показатель общей чистой коррекции по каждому аналогу путем суммирования всех корректировок, который соотносится с первоначальным значением стоимости для определения величины отклонений от первоначального значения.

Характеристики сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади Объекта оценки приведены в таблице 15.

Таблица 15. Характеристики сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади Объекта оценки

Наименование характеристик

Объект оценки

Объект 1

Объект 2

Объект 3

Объект 4

Объект 5

Источник информации

 

Электронный адрес: http://homes.ngs.ru/view/21984277/?dv=20120619; АН "Большой Город", т. +7 (383) 363-76-76, Наталия Владимировна

Электронный адрес: http://homes.ngs.ru/view/23762757/?dv=20120619; АН "ГАРАНТИЯ", т. +7 (383) 328-10-90

Электронный адрес: http://homes.ngs.ru/view/20288837/?dv=20120619; АН "СИБГОРОДОК", т. +7 (383) 363-03-38, Светлана

Электронный адрес: http://homes.ngs.ru/view/15827257/?dv=20120619; АН "Департамент недвижимости и права", т. +7 (383) 222-22-99, Светлана Валерьевна

Электронный адрес: http://homes.ngs.ru/view/23515397/?dv=20120619; т. 8 913 921-18-18, Татьяна

Адрес

г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 77, кв. 26

г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 77

г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 73

г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 73

г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 75

г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 85/1

Цена предложения, руб.

 

2 500 000

2 520 000

2 450 000

2 250 000

2 380 000

Цена предложения за 1 кв. м, руб.

 

52 083

54 783

54 444

51 136

52 889

Дата оценки

19.06.2012 г.

         

Поправка на торг, (П1) в %

 

-5,0%

-5,0%

-5,0%

-5,0%

-5,0%

Поправка (П1) в рублях

 

-2 604

-2 739

-2 722

-2 557

-2 644

Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб.

 

49 479

52 043

51 722

48 580

50 244

Площадь квартиры, кв. м

46

48

46

45

44

45

Жилая площадь, кв. м.

31,3

35

31

30

27

33

Площадь кухни, кв. м.

5,6

6

6

6

6

6

Поправка на площадь кухни, (П2)%

 

0%

0%

0%

0%

0%

Поправка (П2) в рублях

 

0

0

0

0

0

Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб.

 

49 479

52 043

51 722

48 580

50 244

Этаж/этажность дома

2 этаж пятиэтажного жилого дома

2/5

3/5

4/5

1/5

3/5

Поправка на расположение квартиры в доме, (П3)

 

0,0%

-2,5%

-2,5%

6,5%

-2,5%

Поправка (П3) в рублях

 

0

-1 301

-1 293

3 158

-1 256

Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб.

 

49 479

50 742

50 429

51 737

48 988

Количество комнат

2

2

2

2

2

2

Поправка на количество комнат, (П4)%

 

0%

0%

0%

0%

0%

Поправка (П4) в рублях

 

0

0

0

0

0

Скорректированная цена предложения за 1 кв.м.,руб.

 

49 479

50 742

50 429

51 737

48 988

Изолированность комнат

смежные

смежные

смежные

смежные

смежные

смежные

Поправка на изолированность комнат (П5)%

 

0%

0%

0%

0%

0%

Поправка (П5) в рублях

 

0

0

0

0

0

Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб.

 

49 479

50 742

50 429

51 737

48 988

Тип санузла

1 (совмещенный)

1 (раздельный)

1 (совмещенный)

1 (совмещенный)

1 (совмещенный)

1 (совмещенный)

Поправка на тип санузла, (П6)%

 

-1,5%

0%

0%

0,0%

0%

Поправка (П6) в рублях

 

-742

0

0

0

0

Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб.

 

48 737

50 742

50 429

51 737

48 988

Высота потолков

2,5

2,5

2,5

2,5

2,5

2,5

Поправка на высоту потолков, (П7)%

 

0%

0%

0%

0%

0%

Поправка (П7) в рублях

 

0

0

0

0

0

Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб.

 

48 737

50 742

50 429

51 737

48 988

Материал стен

панель

панель

панель

панель

панель

панель

Поправка на материал стен, (П8)

 

0%

0%

0%

0%

0%

Поправка (П8) в рублях

 

0

0

0

0

0

Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб.

 

48 737

50 742

50 429

51 737

48 988

Балкон (лоджия)

балкон

балкон

балкон

балкон

нет

балкон

Поправка на наличие/отсутствие балкона (лоджии), (П9)

 

0%

0%

0%

4%

0%

Поправка (П9) в рублях

 

0

0

0

2 069

0

Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб.

 

48 737

50 742

50 429

53 807

48 988

Телефон

каблирован

есть

есть

есть

есть

есть

Поправка на наличие/отсутствие телефона, (П10)

 

0%

0%

0%

0%

0%

Поправка (П10) в рублях

 

0

0

0

0

0

Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб.

 

48 737

50 742

50 429

53 807

48 988

Физическое состояние квартиры

нормальное

нормальное

хорошее

хорошее

хорошее

нормальное

Поправка на физическое состояние (П11)

 

0%

-4%

-4%

-4%

0%

Поправка (П11) в рублях

 

0

-2 030

-2 017

-2 152

0

Скорректированная цена предложения за 1 кв.м., руб.

 

48 737

48 713

48 412

51 654

48 988

Общая поправка в руб.

Общая чистая коррекция

-3 346

-6 070

-6 032

518

-3 901

Общая поправка в %

-6,43

-11,08

-11,08

1,01

-7,38

Общая поправка в руб.

Общая валовая коррекция

3 346

6 070

6 032

9 936

3 901

Общая поправка в %

6

11

11

19

7

 

0,52

0,16

0,09

0,09

0,05

0,14

 

1,00

0,30

0,17

0,17

0,10

0,26

Расчет средневзвешенной стоимости 1 кв.м. общей площади сопоставимых объектов, руб./кв.м.

49 030

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5

Интересное из раздела

Энергетическая политика в России
Одна из центральных тем современной экономики - становление и развитие нефтяной промышленности. В настоящее время существует два основных сегментах нефтяной промышленности - добыча углеводород ...

Открытое акционерное общество Дом
Бизнес-план - это документ, содержащий основные аспекты будущего коммерческого начинания. В нем анализируются проблемы, с которыми предприниматель может встретиться, а также определяются способы ...

Экспортно-ориентированная модель экономики Китая
Расширение «внешней открытости» с начала преобразований в Китае неизменно являлось его государственной стратегией. Но первоначально не указывалось, должна ли политика развития внешне-экономическо ...

 

Go to top