Расчет стоимости объекта методами сравнительного подхода
1 =P0 +P0xP1/100;
n
Pскорр =P1+P1x∑
Пi/100 + Пn+1 , где
i=2
Р0- начальная стоимость 1 кв.м. общей площади сопоставимого объекта (цена предложения);
Р1 - скорректированная стоимость 1 кв.м. общей площади сопоставимого объекта на дату;
П1 - поправка на дату;
Рскорр- скорректированная стоимость 1 кв.м. общей площади сопоставимого объекта;
Пi… n- процентные поправки по i - му элементу сравнения;
Пn+1- относительная денежная поправка, учитывающая физическое состояние объекта недвижимости.
При расчете рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади объекта оценки стоимости объектов сравнения корректировались следующими поправками:
Поправка на условия финансирования. Для объекта оценки и объектов сравнения предусматриваются одинаковые условия финансирования сделки - расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств на дату продажи, поэтому данная поправка не вводится. Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. не предполагается, что продавцы ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не предполагается никаких особых отношений, объекты не приобретаются с целью их комплексного использования с близлежащими объектами.
Поправка на условия сделки. Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен предложений при выявлении отклонений от рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. В данном случае предполагается, что все сделки проводятся в рыночных условиях, в связи с чем, поправка не вводится.
Поправка на торг. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке, которые, как правило, происходят по более низким ценам. Цена предложения на рынке чаще всего снижается при двухсторонних сделках. При переходе от цен предложений к стоимости продажи, применялась поправка на торг, равная -5%. Эта поправка была определена экспертно с помощью опроса риэлтеров ряда фирм г. Новосибирска. Результаты опроса риэлтеров и среднее значение поправки на торг приведены в таблице 13.
Таблица 13. Значение поправки на торг
|
№ п/п |
ФИО |
Должность |
Стаж работы, лет |
Поправка на торг, % |
Контактные данные |
|
1 |
Киселева Галина Петровна |
Агент Эксперт |
5 |
-3 |
АН «Сибакадемстрой недвижимость» (полное наименование Общество с ограниченной ответственностью "СИБАКАДЕМСТРОЙ НЕДВИЖИМОСТЬ 4"), тел. (383) 2-111-111 |
|
2 |
Полякова Лариса Олеговна |
Агент Эксперт |
12 |
-5 |
АН «Сибакадемстрой недвижимость» (полное наименование: Общество с ограниченной ответственностью "СИБАКАДЕМСТРОЙ НЕДВИЖИМОСТЬ 4"), тел. (383) 2-111-111 |
|
3 |
Обухова Наталья Вячеславовна |
Специалист по продаже недвижимости |
4 |
-4 |
АН «Жилфонд» (полное наименование: Общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Жилфонд»), тел. (383) 201-00-01 |
|
4 |
Якобсон Наталья Валерьевна |
Ведущий специалист риэлтор |
8 |
-7 |
Ассоциация агентств недвижимости «Афина Паллада», тел. (383) 222-00-44 |
|
5 |
Герасимов Олег Евгеньевич |
Ведущий специалист риэлтор |
11 |
-5 |
Ассоциация агентств недвижимости «Афина Паллада», тел. (383) 222-00-44 |
|
Среднее значение, % |
- |
- |
- |
-5 |
- |
Интересное из раздела
Экономическое обоснование организации зоны Д-2 на АТП для автомобилей ЗИЛ-433110
На
современном этапе развития мировой экономики автомобильный транспорт для
большинства развитых стран является основным видом внутреннего транспорта и
ключевым элементом транспортной системы, ко ...
Оценка коммерческой эффективности действующей ТЭЦ
Знание
сущности экономических категорий, понимание основ экономики отрасли,
особенностей функционирования и развития энергетической отрасли и тепловых
электрических станций как объектов энергетик ...
План развития предприятия
Планирование на строительном предприятии заключается в установлении целей
его деятельности на определенный период, путей их реализации и ресурсного
обеспечения. Оно предусматривает разработку комп ...