Расчет стоимости объекта методами сравнительного подхода
1 =P0 +P0xP1/100;
n
Pскорр =P1+P1x∑
Пi/100 + Пn+1 , где
i=2
Р0- начальная стоимость 1 кв.м. общей площади сопоставимого объекта (цена предложения);
Р1 - скорректированная стоимость 1 кв.м. общей площади сопоставимого объекта на дату;
П1 - поправка на дату;
Рскорр- скорректированная стоимость 1 кв.м. общей площади сопоставимого объекта;
Пi… n- процентные поправки по i - му элементу сравнения;
Пn+1- относительная денежная поправка, учитывающая физическое состояние объекта недвижимости.
При расчете рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади объекта оценки стоимости объектов сравнения корректировались следующими поправками:
Поправка на условия финансирования. Для объекта оценки и объектов сравнения предусматриваются одинаковые условия финансирования сделки - расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств на дату продажи, поэтому данная поправка не вводится. Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. не предполагается, что продавцы ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не предполагается никаких особых отношений, объекты не приобретаются с целью их комплексного использования с близлежащими объектами.
Поправка на условия сделки. Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен предложений при выявлении отклонений от рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. В данном случае предполагается, что все сделки проводятся в рыночных условиях, в связи с чем, поправка не вводится.
Поправка на торг. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке, которые, как правило, происходят по более низким ценам. Цена предложения на рынке чаще всего снижается при двухсторонних сделках. При переходе от цен предложений к стоимости продажи, применялась поправка на торг, равная -5%. Эта поправка была определена экспертно с помощью опроса риэлтеров ряда фирм г. Новосибирска. Результаты опроса риэлтеров и среднее значение поправки на торг приведены в таблице 13.
Таблица 13. Значение поправки на торг
|
№ п/п |
ФИО |
Должность |
Стаж работы, лет |
Поправка на торг, % |
Контактные данные |
|
1 |
Киселева Галина Петровна |
Агент Эксперт |
5 |
-3 |
АН «Сибакадемстрой недвижимость» (полное наименование Общество с ограниченной ответственностью "СИБАКАДЕМСТРОЙ НЕДВИЖИМОСТЬ 4"), тел. (383) 2-111-111 |
|
2 |
Полякова Лариса Олеговна |
Агент Эксперт |
12 |
-5 |
АН «Сибакадемстрой недвижимость» (полное наименование: Общество с ограниченной ответственностью "СИБАКАДЕМСТРОЙ НЕДВИЖИМОСТЬ 4"), тел. (383) 2-111-111 |
|
3 |
Обухова Наталья Вячеславовна |
Специалист по продаже недвижимости |
4 |
-4 |
АН «Жилфонд» (полное наименование: Общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Жилфонд»), тел. (383) 201-00-01 |
|
4 |
Якобсон Наталья Валерьевна |
Ведущий специалист риэлтор |
8 |
-7 |
Ассоциация агентств недвижимости «Афина Паллада», тел. (383) 222-00-44 |
|
5 |
Герасимов Олег Евгеньевич |
Ведущий специалист риэлтор |
11 |
-5 |
Ассоциация агентств недвижимости «Афина Паллада», тел. (383) 222-00-44 |
|
Среднее значение, % |
- |
- |
- |
-5 |
- |
Интересное из раздела
Оценка объекта недвижимости
Основные положения
Задание на оценку
Содержание
задания на оценку представлено в соответствии с п. 17 ФСО №1, и соответствует
заданию на оценку, приведенному в Договоре на прове ...
Оффшорные зоны и их роль в международных операциях компании
На сегодняшний день, государство это сформированный институт и его
наличие предполагает существование налогов. А там где существуют налоги,
появляется способ их избежать. И этот способ - оффшорные ...
Предпринимательская деятельность в сфере здравоохранения
предпринимательство учреждение здравоохранение
В
условиях реформирования законодательства становятся все более актуальными
вопросы правового положения субъектов в области здравоохранения и
соверше ...