Оценка рыночной стоимости здания офисного типа

стоимость недвижимость расход рыночный

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

С 1917 года, после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Экономика недвижимости включает в себя такую составляющую, как оценка объекта недвижимости. Оценка объекта недвижимости производится 3 подходами:

Затратный подход - это совокупность методов оценки недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта за вычетом накопленного износа.

Этапы затратного подходы:- Определение стоимости земельного участка с учетом наибольшей эффективности использования.- Определение стоимости замещения.- Расчет накопленного износа. Предполагает объединение величины физического износа, функционально износа, внешнего износа.- Определение стоимости объекта недвижимости с учетом накопленного износа.- Определение общей стоимости объекта недвижимости.

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки в его аналогии.

Этапы сравнительного подхода:- Анализ рынка недвижимости. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.- Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.- Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.- Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Этапы доходного подхода:- Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.- Расчет действительного валового дохода.- Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

условно-постоянные;

условно-переменные; - резервы.- Определение величины чистого операционного дохода.

- Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

• Деловая ситуация
• Оценка земельного участка
• Определение полной восстановительной стоимости
• Определение накопленного износа здания
• Определение остаточной стоимости здания
• Характеристики сопоставимых объектов аналогов
• Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов
• Потенциальный валовой доход от аренды здания
• Действительный валовой доход от аренды здания
• Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество
• Чистый операционный доход от аренды здания
• Реальный денежный поток
• Коэффициент дисконтирования
• Дисконтированный денежный поток
• Текущая стоимость здания
• Согласование результатов оценки

Интересное из раздела

Оценка стоимости ОАО Стройтрансгаз
Оценка стоимости бизнеса - сложный и многогранный процесс, без которого не проводится ни одна сделка при реорганизации, слиянии и поглощении, ликвидации предприятия, купли-продажи бизнеса и части ...

Экономический рост и проблемы устойчивого развития зарубежный и отечественные подходы
Теория экономического роста является одним из наиболее сложных разделов экономической науки, посвященной исследованию рыночного хозяйства. В современной экономической теории по экономическим р ...

Оффшорные зоны
Целесообразность создания оффшорных зон на территории отдельных стран или регионов в настоящее время неоспорима. Эти зоны привлекают предпринимателей всех рангов, прежде всего благоприятным налог ...