Оценка рыночной стоимости здания офисного типа

стоимость недвижимость расход рыночный

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

С 1917 года, после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Экономика недвижимости включает в себя такую составляющую, как оценка объекта недвижимости. Оценка объекта недвижимости производится 3 подходами:

Затратный подход - это совокупность методов оценки недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта за вычетом накопленного износа.

Этапы затратного подходы:- Определение стоимости земельного участка с учетом наибольшей эффективности использования.- Определение стоимости замещения.- Расчет накопленного износа. Предполагает объединение величины физического износа, функционально износа, внешнего износа.- Определение стоимости объекта недвижимости с учетом накопленного износа.- Определение общей стоимости объекта недвижимости.

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки в его аналогии.

Этапы сравнительного подхода:- Анализ рынка недвижимости. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.- Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.- Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.- Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Этапы доходного подхода:- Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.- Расчет действительного валового дохода.- Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

условно-постоянные;

условно-переменные; - резервы.- Определение величины чистого операционного дохода.

- Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

• Деловая ситуация
• Оценка земельного участка
• Определение полной восстановительной стоимости
• Определение накопленного износа здания
• Определение остаточной стоимости здания
• Характеристики сопоставимых объектов аналогов
• Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов
• Потенциальный валовой доход от аренды здания
• Действительный валовой доход от аренды здания
• Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество
• Чистый операционный доход от аренды здания
• Реальный денежный поток
• Коэффициент дисконтирования
• Дисконтированный денежный поток
• Текущая стоимость здания
• Согласование результатов оценки

Интересное из раздела

Открытие цеха по производству спецодежды
Долгое время (на предприятиях СССР) требования к спецодежде, нормы выдачи и распределение средств индивидуальной защиты строго регламентировались. 90-е годы не только принесли с собой небывалое ра ...

Оценка состояния и развития материально-технической базы заготовок ЧУП Гомелькоопвторресурсы
В системе потребительской кооперации Республики Беларусь заготовительная отрасль является второй по значимости после торговли. Это составная часть народнохозяйственного агропромышленного комплекс ...

Экономическое обоснование целесообразности производства ЗАО НПО Петролазер
Несмотря на все трудности и проблемы в России, в сфере частного предпринимательства заняты уже миллионы людей. Однако бизнес - это совершенно особая манера жизни, предполагающая готовность предпр ...